Письмо от 10.08.2007 г № Б/Н
О расходах на помещение офиса
Вопрос:Учредители, как физические лица, приобрели в долевую собственность нежилое помещение с черновой отделкой, чтобы расположить там офис своей фирмы. За счет фирмы производится чистовая отделка, монтаж сантехники и необходимого оборудования. Будут ли эти затраты являться доходом учредителей и может ли фирма составить договор с учредителями о безвозмездном пользовании этим помещением в производственных целях? Как можно решить вопрос об оплате коммунальных услуг?
Пользователь СПС "КонсультантПлюс:ВыпускТатарстан"
Ответ:
ООО УЧЕБНО-КОНСУЛЬТАЦИОННАЯ АУДИТОРСКАЯ ФИРМА "ЗНАНИЕ"
ПИСЬМО
от 10 августа 2007 года
Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Причем сдавать имущество в аренду может только собственник или уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ). При этом совсем не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. См. п. 1 ст. 609 ГК РФ.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, в аренду можно сдавать только собственное имущество, прошедшее государственную регистрацию. Например, объект незавершенного капитального строительства не может быть передан в аренду, а организация-арендатор не может учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, суммы арендных платежей, т.к. объект капитального строительства не может пройти государственную регистрацию.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2004 по делу N Ф03-А51/04-2/1777 констатируется, что работы, произведенные на объекте, еще не введенном в эксплуатацию, в принципе не могут быть квалифицированы как ремонтные работы, поскольку до проведения этих работ объект в производственном процессе не участвовал, в связи с чем его восстановление более чем сомнительно.
К аналогичным выводам приходят и другие суды.
ФАС Уральского округа в Постановлении от 15.10.2003 по делу N Ф09-3457/03-АК признал, что стоимость отделочных работ на объекте до его государственной регистрации должна увеличивать первоначальную стоимость этого объекта.
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2005 по делу N А28-4710/2005-34/29 говорится, что объект незавершенного строительства не может быть восстановлен посредством ремонта, следовательно, ремонт переданных в аренду помещений в объектах, не завершенных строительством, носит капитальный характер и расходы по нему неправомерно относить Обществом в состав расходов, связанных с производством и реализацией продукции.
Вывод из всего вышеизложенного таков: стоимость всех работ (включая и ремонтные работы), выполняемых на объекте недвижимости, не завершенном строительством, до государственной регистрации и до ввода его в эксплуатацию, должна формировать его первоначальную стоимость у собственника.
В вопросе нет информации о том, зарегистрирована ли собственность физическими лицами или нет, но если обязательство по договору строительного подряда прекращено, то "объект незавершенного строительства становится объектом вещных прав и может участвовать в гражданском обороте". Дольщику передается акт приемопередачи объекта с черновой отделкой. Если по акту приемопередачи объекта недвижимости с черновой отделкой собственность физическими лицами зарегистрирована, то препятствий к сдаче этого помещения в аренду нет, кроме того, что договор аренды недвижимости, заключенный сроком более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в особом порядке в соответствии со ст. 609, 651 ГК РФ.
При этом беловую отделку помещения и установку необходимых инженерных коммуникаций и сантехники можно производить арендатором или в счет будущих платежей по арендной плате или определить как доход физических лиц, с которого собственники помещения должны заплатить НДФЛ (п. 1 ст. 210 гл. 23 НК РФ) по ставке 13 процентов.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что согласно договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Возможен и другой вариант: передача в безвозмездное пользование. Договор безвозмездного пользования регулируется главой 36 ГК РФ, и, в принципе, на этот договор распространяются основные правила договора аренды по передаче, сохранности и содержанию предмета договора.
При решении вопроса по коммунальным платежам, на наш взгляд, лучше всего предусмотреть в договоре аренды или в договоре о безвозмездном пользовании заключать договоры с энерговодогазоснабжающими организациями и другими коммунальными службами самим арендатором напрямую, минуя собственника. Тогда эти платежи по счетам-фактурам будут адресованы непосредственно арендатору (ссудополучателю) и он сможет их обоснованно отнести на расходы и принимать НДС к возмещению. Кроме того, эти суммы не будут носить компенсационный характер и у налоговых органов не будет оснований принимать их в доход арендодателя (ссудодателя).
Директор аудиторской фирмы "Знание"
В.А.ВАРФОЛОМЕЕВА