Письмо от 03.06.2008 г № 142/02-08"
О государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Вопрос:За организацией закреплено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в муниципальной собственности.
Руководитель исполнительного комитета муниципального образования издал Постановление, согласно которому за организацией на праве аренды закрепляется земельный участок путем заключения договора аренды.
Организация подала документы в регистрирующий орган для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и государственной регистрации договора аренды.
Однако регистрирующий орган, ссылаясь на нормы законодательства, приостановил государственную регистрацию прекращения права постоянного бессрочного пользования и договора аренды.
Правомерно ли действие регистрирующего органа в данной ситуации?
Пользователь СПС "КонсультантПлюс:ВыпускТатарстан"
Ответ:
ООО "ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА "ЮРИНФО"
ПИСЬМО
от 3 июня 2008 г. N 142/02-08
Отношения в данной сфере регулируются Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ и другими нормативными актами.
Согласно действующему законодательству право постоянного (бессрочного) пользования и право аренды являются видами вещных прав на земельные участки.
Очевидно то, что невозможно в отношении одного участка установить одновременно два вещных права, пусть и в пользу одного лица.
В связи с этим в данной ситуации для приобретения права аренды на земельный участок необходимо прекратить право постоянного (бессрочного) пользования.
Как указывается в п. 1 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 53 ЗК РФ при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, в орган местного самоуправления подается заявление об отказе от права на земельный участок. К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия - копия решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица.
При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком орган местного самоуправления на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п. 4 ст. 53 ЗК РФ).
Право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается у лица, подавшего заявление об отказе от права на земельный участок, с момента принятия решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
В случае если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, орган местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п. 5 ст. 53 ЗК РФ).
Таким образом, оформлению организацией права аренды на земельный участок предшествует государственная регистрация прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
В связи с особым статусом земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрен специальный порядок передачи физическим и юридическим лицам в аренду таких земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 2 ст. 10 вышеуказанного Федерального закона передача в аренду находящихся в муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 5 ст. 10 указанного ФЗ:
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Необходимость соблюдения всех указанных выше процедур подтверждается и арбитражной судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 02.05.2007 по делу N А12-13619/2006 и др.).
В связи с вышеизложенным приостановление регистрирующим органом государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и договора аренды правомерно.
Для регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения необходимо, в первую очередь, в установленном Законом порядке осуществить государственную регистрацию прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ) и далее, после выполнения установленных действующим законодательством действий (п. 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), подать в регистрирующий орган документы для регистрации договора аренды земельного участка.
Начальник отдела судебных дел
ООО "Юридическая фирма "ЮрИнфо"
И.Н.ЯХИН