Разъяснение от 01.06.2009 г № Б/Н
Межевание: за и против
На каждом историческом этапе развития человеческого общества земля является основой земельных отношений и главным объектом хозяйствования. Не случайно вопрос о земле является самым актуальным для любого землевладельца.
Следуя букве закона, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с установленными требованиями. Вопрос установления или уточнения границ земельного участка (межевание) сегодня один из самых актуальных и для граждан, и для организаций. В последние несколько лет размышления о том, необходимо межеваться или нет, звучат и с экранов телевизоров, и со страниц печатных средств массовой информации. Законодатель оформил позицию государства по этому вопросу в ряде нормативных актов. Попробуем разобраться в этом вопросе.
Первое, что необходимо сделать, - это понять, что из себя представляет процедура межевания и почему она необходима в том или ином случае. Итак, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.
Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности. При этом обращаю внимание читателей на то, что, если у земельного участка, который является объектом купли-продажи, дарения, наследования и т.п., уже определены границы и площадь, повторное межевание не осуществляется. Понять, определены ли у земельного участка границы и площадь (т.е. являются ли они уточненными), можно, получив сведения из государственного кадастра недвижимости.
Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков. В случае возникновения спорной ситуации между владельцами соседних (смежных) земельных участков о месте прохождения границы преимущество всегда будет у того, чей участок уже был когда-то отмежеван, т.е. границы которого уже уточнялись, и эти сведения имеются в государственном кадастре недвижимости. Правообладателю такого участка нужно лишь восстановить на местности межевые знаки, обратившись в специализированную организацию, тем самым устранив причину спора.
Межевание земель включает в себя:
- подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
- полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ);
- полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;
- составление технического проекта (задания) межевания земель;
- уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;
- согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;
- сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;
- определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;
- определение площади земельного участка;
- составление чертежа границ земельного участка;
- контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;
- государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;
- формирование межевого дела;
- сдачу материалов в архив.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" возник новый термин "кадастровая деятельность", т.е. выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении объекта недвижимости работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для осуществления кадастрового учета этого объекта. Применительно к земельным участкам кадастровой деятельностью является межевание и оформление Межевого плана (до 1 июля 2009 года принимаются Описания земельного участка в качестве результата кадастровых работ по договорам подряда, заключенным с кадастровым инженером до 01.01.2009).
При этом необходимо разъяснить, кто такой кадастровый инженер и его правовой статус. В соответствии с законодательством это физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат, который будет выдаваться органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Требования обещают быть достаточно жесткими.
В настоящее время кадастровой деятельностью могут заниматься и действующие землеустроительные организации, которые к январю 2011 года обязаны иметь квалифицированных в соответствии с законом кадастровых инженеров. В противном случае, они не смогут заниматься кадастровыми работами.
Отмечу долгожданное новшество, установленное законом о государственном кадастре недвижимости, относящееся к определению оснований для аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера.
На практике часто встречаются случаи, когда кадастровые работы выполняются некачественно, не в полном объеме, а иногда даже без выезда на объект. В связи с вышеуказанным в орган кадастрового учета поступают документы, оформленные кадастровым инженером ненадлежащим образом, с многочисленными ошибками. В таких случаях на основании норм закона органом кадастрового учета принимаются решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.
В связи с этим поясню, что между кадастровым инженером и заказчиком кадастровых работ необходимо заключение договора подряда, который согласно нормам гражданского законодательства обеспечит качество работ, сроки их исполнения, установит фиксированную стоимость работ, а также установит ответственность сторон за ненадлежащее соблюдение условий самого договора.
В соответствии с договором кадастровый инженер обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований действующего законодательства, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.
Таким образом, с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" требования к кадастровым инженерам и к качеству их работ стали гораздо жестче.
Однако, возвращаясь к заданному вопросу о необходимости проведения межевания, поясню, что законом установлены случаи, когда межевание сделать необходимо. Как уже было сказано, это обязательное требование при оформлении нового земельного участка при предоставлении, разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков.
Если в государственном кадастре недвижимости уже имеются сведения об участке и правообладатель согласен со сведениями о площади, межевание делать не обязательно - кадастровый паспорт, необходимый для государственной регистрации права, будет выдан (с указанием на то, что границы участка ориентировочные и площадь подлежит уточнению). В этом случае государственная регистрация земельного участка будет осуществлена с той площадью, которая указана в кадастровом паспорте.
Таким образом, вопрос о том, стоит ли проводить дорогостоящую процедуру межевания или нет, решать каждому землевладельцу самостоятельно. И тут не лишним будет отметить, что:
1.Если площадь земельного участка, содержащаяся в кадастре, является ориентировочной (приблизительной), то именно с таким показателем сведения об участке передаются в налоговые органы для определения размера земельного налога. Сумма налога, подлежащая оплате, как Вы понимаете, тоже примерная.
2.При покупке земельного участка с ориентировочной (приблизительной) площадью имеется риск существенной переплаты, особенно если продавец назначает цену в зависимости от площади земельного участка.
Любые вопросы, связанные с землей, наиболее острые, особенно в нашей аграрной республике. Сложности неизбежны, поскольку становление кадастра в России в отличие от зарубежных стран только началось. Во всех развитых странах процесс межевания давно завершился. Например, в Великобритании вот уже двести лет как почти не межуют - все границы участков давно и четко определены вплоть до кустика, мостика, деревца, так что вносимые в кадастр изменения минимальны. В нашей стране межевание движется фантастическими темпами, необходимо лишь максимально упорядочить этот процесс и установить строгие требования и контроль со стороны государства за его осуществлением.
Ведущий юрисконсульт
юридического отдела
ФГУ "Земельная кадастровая палата"
по Республике Татарстан
Л.ПЕЧЕНКИНА