Разъяснение от 11.11.2005 г № Б/Н
Товарищество собственников жилья в вопросах и ответах
- Правда ли, что если до следующего года собственниками жилья не будет выбрана форма управления домом, местные власти сами решат этот вопрос?
- До 1 марта 2006 года собственники помещений в многоквартирном доме должны определить способ управления. Вариантов три: управление непосредственно самими собственниками; товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом); управляющей организацией.
В случае, если собственниками помещений не будет выбран способ управления, органы местного самоуправления лишь назначат управляющую компанию, выбор которой будет осуществлен путем открытого конкурса. Но фактически это будет означать самоустраненность владельцев помещений от управления собственной недвижимостью. Трудно рассчитывать на получение качественной услуги, не имея представления о том, кто ее оказывает, в каком объеме и в какой срок.
- Что будет с ранее созданными жилищными кооперативами?
- До 1 января 2007 года жилищные кооперативы должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья либо ликвидированы. Не преобразованные в срок кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации изменений правового статуса кооператива государственная пошлина не взимается.
- В чем преимущества товарищества собственников жилья как одной из форм управления?
- Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений многоквартирного дома. ТСЖ создается для совместного управления имуществом дома и для организации его эксплуатации.
Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой, могут позаботиться о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования помещениями и местами общего пользования.
ТСЖ самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью: силами самих жильцов или специалистов со стороны. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счет в банке, ТСЖ вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг и требовать применения санкций за невыполнение или плохое качество оказываемых в рамках договора услуг. ТСЖ заинтересовано в минимизации затрат на жилищные услуги.
Члены товарищества принимают решение о капитальном ремонте, реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), об использовании земельного участка, на котором расположен дом.
ТСЖ заключает договоры найма, аренды на принадлежащие ему помещения, устанавливает арендную плату, определяет размер и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, принимает решения о сроках ремонта и объемах работ. ТСЖ значительно расширяет перечень оказываемых жильцам услуг. Все это предоставляет большие возможности для комфортного и безопасного проживания.
Кроме того, являясь наиболее эффективной формой управления, ТСЖ способствует повышению рыночной стоимости управляемого жилья.
- Как создать товарищество собственников жилья?
- Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений. Оно может быть созвано по инициативе любого собственника. Очень важно помнить, что не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания все собственники помещений должны быть оповещены о его проведении, знать, что входит в повестку мероприятия, кто его инициировал, когда и где оно состоится.
Обязательно нужно выбрать председателя собрания (им может быть его инициатор) и секретаря для ведения протокола.
Голосование по вопросу создания товарищества собственников жилья производится путем открытого голосования. Причем каждый домовладелец обладает количеством голосов пропорционально доле принадлежащей ему площади в общей площади дома. То есть, если доля площади составляет 5,71 процента, то количество голосов, принадлежащих собственнику, также равно 5,71 процента. Если большинство собственников помещений проголосовало за создание товарищества, поздравьте друг друга - вы приняли правильное решение.
Потом необходимо принять устав, выбрать правление и ревизионную комиссию. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя. Решение о виде и размере заработной платы председателя ТСЖ и правления принимается на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг.
Товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Для этого в регистрирующий орган предоставляются следующие документы: заявление, подписанное председателем общего собрания; выписка из протокола общего собрания с решением о создании ТСЖ; устав ТСЖ; копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме; учредительные документы юридических лиц - собственников помещений (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); описание общего имущества комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план); документ об уплате государственной пошлины (размер пошлины - 2000 рублей).
После регистрации товариществу будет необходимо открыть счет в банке, получить печать и встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах.
Завершающим этапом является передача документации от ранее обслуживающей жилищной организации ТСЖ.
- Что делать, если из-за многочисленности жильцов собрать всех в одно время невозможно?
- Для подобных случаев предусмотрена процедура заочного голосования. Это письменно зафиксированное решение собственника по вопросам, поставленным на голосование. В данном решении обязательно должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица на помещение в данном многоквартирном доме и непосредственно решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные традиционными формулировками: "за", "против" или "воздержался". Решение должно быть передано в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания. Очень важно помнить, что принявшими участие в общем собрании будут считаться только те собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.
- Добровольно ли членство в ТСЖ? Какими правами и обязанностями обладает собственник, не вступивший в ТСЖ?
- Собственники помещений могут быть как членами ТСЖ, так и не входить в их число. При этом собственник, не пожелавший вступить в ТСЖ, не освобождается от обязанностей оплачивать коммунальные услуги и нести бремя расходов по содержанию общего имущества дома. В этом случае отношения собственника с ТСЖ будут строиться на основании соответствующих договоров. И все же при принятии решения советуем учитывать тот факт, что отказ от вступления в члены товарищества не позволит участвовать в процедуре принятия решений, тогда как все принятые ТСЖ решения будут обязательны и для собственников, отказавшихся от вступления в товарищество.
- Какие вопросы входят в компетенцию общего собрания ТСЖ и какое количество голосов необходимо для принятия решения?
- К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится много вопросов. Назовем наиболее значимые. Такие решения, как внесение изменений в устав товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов, образование специальных фондов, в том числе резервного, утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении, рассмотрение жалоб на действия руководства товарищества, определение размера вознаграждения членов правления, принимаются простым большинством голосов членов товарищества, присутствующих на собрании. Решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, о сдаче в аренду общего имущества, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества. Уменьшение размера общего имущества путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников.
- Можно ли назначить председателем ТСЖ не собственника помещений в доме?
- Председатель ТСЖ должен являться собственником жилого помещения в доме, который входит в состав конкретного товарищества, и быть членом его правления. Но есть и другой вариант: на общем собрании можно принять решение об утверждении должности управляющего ТСЖ. Такой статус позволит нанятому работнику на основании заключенного трудового договора управлять ТСЖ.
- Можно ли создать одно ТСЖ в двух разных домах?
- Можно. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов. Но действующее законодательство предусматривает, что эти здания должны быть близко друг к другу расположены - иметь общий земельный участок или граничить участками, сетями инженерно-технического обеспечения или другими элементами инфраструктуры.
Один многоквартирный дом может управляться только одним ТСЖ.
- Каким образом ТСЖ выбирает организации для поставки жилищных и коммунальных услуг?
- Самостоятельно. Никто не может навязать ТСЖ того или иного поставщика. Более того, товарищества выполняют очень важную функцию - выбирая подрядную организацию для выполнения необходимых работ, ТСЖ поддерживает тех, кто предлагает самые качественные услуги по минимальным ценам, таким образом создавая естественную конкуренцию и лишая доступа на рынок недобросовестных поставщиков услуг. В крупном городе число организаций, оказывающих жилищные услуги, приравнивается к нескольким сотням, тогда как поставкой коммунальных услуг, вне зависимости от масштаба населенного пункта, занимаются предприятия-монополисты. Влиять на работу естественных монополистов можно только одним способом - жестко контролировать условия выполнения заключенного договора.
В случае если ТСЖ делегировало свои полномочия управляющей компании, то выбор поставщиков услуг последняя сделает путем проведения конкурса.
- Куда (кому) оплачивают члены ТСЖ жилищно-коммунальные платежи?
- Все зависит от договорных отношений ТСЖ. Товарищество может принимать платежи за жилищно-коммунальные услуги на своем счете, затем перечислять средства конкретным предприятиям и организациям-поставщикам услуг. В случае, если ТСЖ делегировало свои полномочия управляющей компании, то члены ТСЖ перечисляют средства на ее счет.
- На чем ТСЖ может заработать деньги?
- ТСЖ могут сдавать в аренду нежилые помещения: подвалы, чердаки, встроенные помещения (если они переданы в собственность товариществу). Известны случаи, когда ТСЖ получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой связи. Товарищества за плату могут оказывать большой перечень дополнительных услуг: ремонт квартир, доставка товаров, выгул домашних животных и т.д. Одним словом, многое зависит от желания и инициативности самих членов товарищества.
- Размер платежа каких услуг ТСЖ устанавливают самостоятельно? Правда ли, что товарищества собственников жилья могут не оплачивать такие услуги, как текущий и капитальный ремонт?
- ТСЖ самостоятельно устанавливает размер следующих обязательных платежей: управление жилым домом; уборка внутридомовой территории; уборка придомовой территории; текущий ремонт и благоустройство дома; капитальный ремонт дома; текущий ремонт водопроводно-канализационных сетей; текущий ремонт сетей отопления; дератизация; вывоз твердых бытовых отходов.
ТСЖ может заключить договор с энергоснабжающей организацией на выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомовых электрических сетей. При этом в зависимости от условий договора товариществу будет предоставляться скидка в размере до 12 процентов от стоимости электроэнергии.
Что касается текущего и капитального ремонтов дома, то ТСЖ не может не собирать данные платежи, точно так же, как ни один дом не может обходиться без ремонтных работ. Товарищества самостоятельно определяют размер и порядок взноса этих платежей. То есть теоретически можно не собирать платежи за текущий и капитальный ремонт ежемесячно, а делать это по мере необходимости в тех или иных работах. Но при этом важно учитывать, что небольшие ежемесячные отчисления в фонд текущего и капитального ремонтов не так заметны для семейного бюджета. Практика показывает, что в случае единовременных взносов по мере необходимости неизбежно возникают трудности со сбором средств, собственники помещений могут быть не в состоянии заплатить всю требуемую сумму сразу.
- Что является общим имуществом товарищества и как определить долю конкретного собственника в общем имуществе?
- Общее имущество собственников в многоквартирном доме - это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. К ним относятся межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства.
Доля каждого собственника в этом имуществе определяется как отношение площади, занимаемой им индивидуально, к общей площади всего жилого дома.
- Нужно ли регистрировать общедолевую собственность ТСЖ?
- Нет. Регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме подразумевает право долевой собственности на общее имущество.
- Не секрет, что соседям порой не удается достигнуть договоренности даже в решении самых простых проблем. Как быть, когда принимаются решения по таким важным вопросам, как ремонт дома, стоимость услуг и т.д.
- ТСЖ - это демократическое государство в миниатюре. Все решения принимаются после коллективного обсуждения, на котором каждый имеет право высказаться. ТСЖ позволяют укрепить отношения между соседями, перевести их на более конструктивный уровень. Важно только помнить, что цивилизованный способ решения конфликтов подразумевает, что большинство уважительно относится к меньшинству, а меньшинство не препятствует реализации принятых решений.
Пресс-служба
Минстройархжилкомхоза
Республики Татарстан